相続財産の中に不動産がある場合

keikan_0044.gif 相続が開始すると,遺言で特に指定がない限り,不動産の所有権は相続人に自動的に移転します。

 しかし、そのままでは相続財産全体を共有して所有していることになります。

 そこで、当該不動産を一人の相続人の所有にしたいときは、遺産分割協議で不動産を誰が相続するのかを決め,名義を変える必要があります。

 相続人間での協議が調わないときや、協議に加わらない者がいるときは、家庭裁判所に遺産の分割を申し立てることができます。

不動産の遺産分割の仕方

kai4.gif代償分割

不動産を相続した相続人が,遺産相続した代償に,他の相続人に金銭を支払う方法

換価分割

相続した土地・家屋を売却し,その相続不動産の売却代金を分割する方法

共有分割

相続した不動産などの土地・家屋の全部または一部を数名の相続人で共有にする方法

借地権・借家権がある場合

「借地権」=借りている土地を使用できる権利

「借家権」=マンション等を借りて,その部屋を使用できる権利

→賃借人が死亡したときは,相続人がこれらの権利を引き継ぐことができます。

相続開始後の賃料債権

木.gif不動産の家賃や地代は,誰が相続するのでしょうか。  

相続開始後,遺産分割まで   遺産分割後

・賃料は,各相続人が相続分に応じて相続します。

・したがって,遺産分割の対象にはなりません。

 ・不動産を取得した者が賃料も取得します

相続財産の評価方法

家.gif 遺産分割を行うにあたって,そもそもその不動産の評価はいくらなのかを明らかにしなければなりません。

 一般的には,公示価格を基準にしたり,近隣の取引事例を基準にしたりして,相続人間で不動産の評価方法について合意をします。

 合意ができなければ,不動産鑑定士に依頼して,鑑定をしてもらう必要があります。

 遺産の評価時点は,

   @相続発生時

   A遺産分割時

の2つの考え方がありますが,現在の財産を分けるのですから,遺産分割時を基準にするのが妥当といえます。

 ただし,相続人の合意があれば,相続発生時を基準にすることも可能です。

相続登記の手続きの流れ

戸籍・除籍・住民票・固定資産税評価証明書等の必要書類を収集

  ↓ q.gif

戸籍等から,相続人を確定

  ↓

必要な場合は,遺産分割協議

  ↓

相続登記申請書・相続関係説明図を作成

  ↓

法務局へ申請